역전세, 깡통주택, 깡통전세, 전세사기 예방, 대처방안, 안심전세앱 등 정리!

부산 동래구, 연제구, 남구, 부산진구 등 빌라에서 전세로 살던 100여 명의 사람들이 전세사기 피해를 받은 내용이 뉴스에 보도되었습니다. 보증금을 돌려주지 못한 피해액이 100억 원가량이었는데, 피해자 구제는 거의 받지 못하는 안타까운 상황이 계속해서 발생하는 것을 보고, 어떻게 해야 이러한 일에 대처할 수 있는지 궁금한 점이 많았습니다. 

 

특히 요즘같은 부동산 경기에 매매가 아닌 전세를 구해야 하는 상황이라면, 가장 먼저 확인해야 할 일이 소위 말해 '깡통주택'인지 확인해야 하는 일입니다.

마음에 쏙 드는 집이라도 계약만기로 이사를 가야 할 때, 전세보증금을 받을 수 없다면 안 되겠죠? 

이번장에서는 전세집을 고를 때 생길 수 있는 역전세, 깡통주택 혹은 깡통전세 등에 대해 알아보고, 이에 대한 대처방법과 예방방안에 대해 알아보고자 합니다. 이 글을 읽고 집을 구하려는 많은 분들에게 도움이 되시기를 기대합니다.

 

 

 

 

 

 

역전세

 

 

 

최근 집값 및 전세가격의 지속적 하락으로 전국 각지에서 역전세가 일어나고 있습니다. 부동산 경기의 침체로 23년 하반기에는 무려 100만 가구가 역전세 위험 가구에 해당된다고 하니 큰일이 아닐 수 없습니다. 

 

이때 역전세란 전세 재계약이 됐을 시점에 기존 전세가가 신규 전세가 보다 많아 내 돈을 보태서 세입자에게 돌려주어야 하는 경우를 말합니다. 

 

예를 들면, 2년 전 전세가가 4억 인 아파트에 입주했는데 현재 부동산 경기 침체로 매매가가 떨어져 전세가도 3억으로 떨어지게 되면, 집주인이 1억 원을 보태서 돌려줘야 합니다. 이때 만약 집주인이 1억 원을 돌려줄 돈이 없어서 현재 왕왕 발생하는 일이 역월세라는 겁니다. 

 

1억원의 전세금 차액만큼 이자를 매달 세입자에게 돌려주는 거지요. 이율 계산은 집주인과 세입자가 합의하여 결정되지만 보통은 주택담보상품 금리 수준인 5~7%에서 결정된다고 보면 됩니다.

 

 

 

깡통주택

 

 

'깡통주택'이란, 흔히 주택담보대출과 세입자의 전세보증금을 합친 금액이 집의 실제 매매가에 가깝거나 더 높은 집을 통틀어 가리킵니다. 쉽게 설명하자면, 집의 가치가 빈 깡통처럼 되어버린 주택을 말합니다. 

 

 

깡통주택은 특히 부동산 시장이 침체해 있을 때 많이 발생하게 됩니다. 부동산 시장이 활발할 때는 보통 집값이 오르기 마련이고, 집주인이 집을 팔 때 그만큼의 이익을 얻지만, 부동산 시장이 안 좋아지면 집값이 하락하기 시작하고, 이때 당장 집을 팔거나 경매에 넘겨도 하락한 집값으로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하게 됩니다. 

 

이와 같이 매매가가 전세가와 대출금액으로 채우고 있어, 어떠한 사유로든 세입자에게 전세보증금을 줄 수 없는 깡통집을 전세주는 것을 깡통전세라고 보면 됩니다. 

 

 

 

깡통전세 사기 예방법

 

 

1. 깡통주택인지 반드시 확인하기

마음에 들어서 계약을 맺고자 하는 집이 깡통주택인지 반드시 확인해야 합니다. 

가장 쉽게 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등을 이용해서 실거래 집값 시세를 확인합니다. 

이때, 집값이 2억 5천인데, 전세가가 2억 3천이라면, 무조건 피해야 하는 집이겠지요? 

이와 같이 실거래 집값과 보증금의 비율을 70~80% 미만으로 구하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

2. 전세보증금반환보증 가입하기

전세보증반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져 주는 상품으로 대표적으로 HUG에서 전세계약 종료 후, 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임집니다. 이때 보증 대상 전세보증금은 수도권 7억 원, 그 외 지역은 5억 원 이하면 가입 가능합니다. 

 

본인이 계약 만기로 이사나올 시기에 집값을 하락하는 등의 이유로 그 어떤 안전한 집도 깡통주택이 되어 버릴 수도 있습니다. 이때 계약체결 시 전세보증금반환보증을 가입해 두었다면 보증금 미반환 위험에서 벗어날 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

깡통전세 대처방법

 

 

 

 

전세피해지원센터는 전세금을 돌려받지 못하거나 전세 계약 만기를 앞두고 이사를 하려는데 걱정이 되는 분들을 위해 상담부터 주거지원, 금융지원 등 각종 지원 프로그램연계까지 전세피해 상황 해결을 위한 센터입니다.

 

지역별로 전세피해지원센터는 서울, 경기, 인천, 부산, 대전 총 5개소가 있으며, 운영시간은 10시부터 17시까지 운영하며, 주말 및 공휴일은 운영하지 않습니다. 물론 전화나 온라인으로도 상담이 가능하니 우리 지역에 없다고 너무 걱정 안 하셔도 됩니다. 

 

 

 

안심전세 앱 이용하기

 

 

안심전세 App은 국토교통부에서 "전세사기 피해 방지방안"에 근거하여 국토교통부, HUG, 한국부동산원이 협력하여 만든 전세사기 예방 플랫폼입니다. 해당 어플에서는 전세계약 전 필수로 확인해야 하는 정보를 한번에 제공받을 수 있습니다.

 

1. 주택시세 통합 제공

전국에 있는 연립, 다세대, 오피스텔, 아파트 모든 주택의 평형별 매매시세를 제공하고, 지역 평균 전세가율과 경매낙찰가율 현황을 공개합니다. 이러한 시세정보를 토대로 적정 전세보증금의 수준을 진단하고 이 결과로 HUG 전세보증 가입 가능 여부 확인까지 가능합니다.

 

2. 집주인 정보 제공

대면없이 본인 휴대폰으로 집주인의 체납사실 여부, 보증 가입 금지 여부 조회, 전세보증 사고 이력 등 각종 정보 조회가 가능하여 알기 힘들었던 집주인 정보를 쉽게 확인이 가능합니다.

 

3. 전세계약 후 변동 사항 알림

선순위채권, 근저당 등 주택에 설정된 등기부상 권리관계 열람이 가능하고, 등기부등본 열람을 하게 될 경우, 2년 6개월 간 등기변동사항에 대해 무료로 알림 서비스를 제공합니다.

 

 

 

 

 

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